4月楼市数据出来了。

从全国二手房环比数据来看，除了个别城市在上升，94%的城市都在下滑。

几乎可以说是全军溃败。

具体到城市的话，真实情况又是怎样呢？

01

重点来看一线城市。

广州：

根据中原数据，4月份，广州二手房市场网签量10500套，环比3月份的12260套，下跌了14.4%。

从外围板块到中心板块，广州全市11个区均出现了下滑迹象，普遍跌幅在15%-30%左右。

市场热度除了集中在中心区域，如天河、海珠和白云，还有相对刚需的区域，如番禺、增城和从化。

新房方面，广州4月份网签7828套，环比下降了24%，相比3月份热度明显回落。

不过相比2022年同期，新房网签量上升43%，表现还是相当不错。

至于库存方面，那确实叫一个吓人。

4月末，广州全市库存量1180.9万㎡，去化周期17.8个月。其中番禺和南沙堪称库存量重灾区，目前的存量两年都卖不完。

所以也就不难理解，为什么广州在一个月时间内，连着放出3个松绑政策了。

针对去化周期长的南沙区放松限购、上调公积金贷款额度和创新开展一手房抵押过户，都是为了稳预期，刺激购房需求。

02

4月份的成交量，相比于3月份，出现了暴跌态势。

3月份，北京二手房成交量22192套，2月份也有15315套。

而4月份，成交量只有13928套，环比锐减8200套，下降幅度将近4成。

五一假期，北京房产市场陷入了冰冻状态，房子的成交量非常少，是假期内一线城市中楼市最为冷淡的城市。

据中指研究院监测，五一期间，北京商品住宅网签仅114套，成交面积为1.40万平，相比去年同期降幅超6成。

在2、3月份，上海楼市傲视全国，二手住宅成交量分别达到1.93万套和2.3万套。

到了4月份，整体成交量约1.7万套，环比3月下跌了近3成。

不过相比成交量，大家好像更关心挂牌量。

节前，疯传上海挂牌量逼近40万套。

这数字听着很惊悚，让人误以为是恐慌性抛售，但经过去重之后，实际上在17万套左右。挂牌量确实是上升了，但主要还是因为上海刚放松了二手房核验价，和存在打新的机会。

03

看完广州、北京和上海动辄破万套的二手房成交量，再来看深圳，有种“小巫见大巫”的感觉。

整个4月份，深圳二手住宅成交过户量3129套，环比跌了2成。

从实际数据来看，4月份的深圳房市行情，似乎不及预期，但其实这是比较合理的，毕竟与去年同期相比，二手房成交量上升了7成，没有很好，但也不差。

如果指导价放开没几天，成交量就直奔荣枯线5000套，那就不是微微复苏，而是直接火热了。

目前在深圳买房的群体，基本可分为两类。

一类是真刚需，他们急需一套新房子，或出于结婚买房的硬性条件，或出于孩子要上学的目的，或出于置换。

另一类是想做资产配置的，他们手里有闲钱，或想抵抗通货膨胀，或长期看好深圳的未来价值，或找不到更好的投资标的，继而选择优质不动产投资。

这两类群体，其实都有一个共性，就是心态较为稳定，不会过于在乎短期的涨涨跌跌。

反而是前几年周游在深圳楼市的短炒买家，现在是非常罕见了。

4月楼市集体下跌，究其原因，是前两个月释放了大量的购房需求。

一线城市的房产市场，虽然整体热度有所降温，但也不必大惊小怪。核心城市的优质资产，依然是为数不多的硬通货。

特别是深圳楼市，幻想再像去年那样恐慌性的下跌，有点不切实际。

从目前情况来看，只要市场稍微疲软下来，利好政策很快就会跟上。

前面几次的楼市周期告诉我们：大力出奇迹，历史不会简单的重复，但往往会惊人的相似。

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